Ekonomi

Intervjuad av Aftonbladet

Blev intervjuad av Aftonbladets Katarina Norrgrann ang bolån. Ni som har Plus-konto kan läsa hela artikeln här! För er som inte har det tog jag mig friheten att publicera den delen av artikeln där jag intervjuas här nedan.

Kalle Kiander, 41, fotograf som driver bloggen Hemresan om familjens husbygge. Bor i Nyköping med sambon Angelica och barnen Sam, 9, Mion, 6 och Noel, 4.

Hur bor ni?

– I en tvåplansvilla på 233 kvadrat som vi ritat själva. Vi började bygga 2016 och flyttade in i vintras.

Hur stort bostadslån har ni i dag?

– 3,4 miljoner.

Hur resonerade ni när ni tog lån – försökte ni låna så lite som möjligt eller lånade ni vad banken max ville låna ut?

– Vi skulle ha fått låna mera. Huset kostade strax över 4,5 miljoner, vi lade drygt en miljon i kontantinsats.

Hur mycket tror du att ni skulle få för huset om ni sålde det nu?

– Nu när vi lade om byggnadslånet till bolån fick vi det värderat till 6,4 miljoner. Så det är bara belånat till lite över 50 procent.

Har ni rörlig eller bunden ränta?

– Vi har hela lånet rörligt nu, vi har haft så mycket att göra med att flytta in så vi har inte hunnit ta itu med det. Vi ska sätta oss ner och gå igenom hur vi ska göra.

Vad har ni för ränta?

– Vi har lån hos SEB med en ränta på 1,31 procent. SEB:s listränta ligger betydligt högre (2,05 procent) så vi har en bra rabatt, men jag tänker försöka få ner den ytterligare. Jag har hört att det är bra läge att förhandla nu när de nya alternativbankerna erbjuder runt en procent.

Amorterar ni?

– Ja, 2 800 kronor i månaden.

Hur mycket betalar ni för ert boende varje månad?

– Förutom amorteringen är det runt 2 400 kronor i ränta efter skatteavdraget samt en driftkostnad på 2 000 kronor i månaden. Vår totala boendekostnad blir 7 200 i månaden inklusive amortering. Eftersom vi bor i ett nybyggt miljöhus med bergvärme blir boendekostnaden väldigt låg jämfört med om vi till exempel hade bott i en 60-talsvilla.

Hur stor del av era inkomster går åt för att betala boendet?

– Cirka 15 procent. Så det är inte så farligt. Vi bodde i Stockolm tidigare och funderade på att bygga där, men då hade vi fått ge lika mycket för bara en tomt som vi nu betalade för både tomten och huset. Jag pendlar till jobbet i Stockholm så jag har ett billigt boende men en lön från Stockholm.

Hur ser du på framtiden när det gäller boendet?

– Husbygget har varit ett stort projekt där vi ritat och i princip valt varenda detalj själva, nu är planen självklart att bo här i många år, jag har svårt att tänka mig något annat boende.

Tycker du att ert bostadslån är stort?

– Nej, eftersom huset är värt det dubbla tycker jag att vårt lån är rimligt.

Oroar du dig för räntehöjningar och andra förändringar?

– Nej, det gör jag inte. Vi har en stor säkerhet då huset är så högt värderat. Min sambo oroar sig mera, hon är lite nojigare av sig när det gäller ekonomin. Jag har en lite mer optimistisk inställning när det kommer till den biten.

Huset värderat och räntan halverad

Efter slutsamrådet då slutbesked gavs saknades bara en värdering av huset innan vi kunde lägga om vårt relativt dyra bygglån till ett vanligt bolån.

Värderingen gjordes av en mäklare från Våningen & Villan som uppskattade marknadsvärdet till 6.500.000 kr. Det var skönt att få bekräftat svart på vitt att vi gjort en riktigt bra affär. Nu kan vi lägga om vårt bygglån till vanligt bolån och halverar då räntan från höga 2,60 till betydligt bättre 1,30 procent. Vi valde rörlig ränta i SEB, samma bank som vi haft bygglånet hos. Får se om vi justerar det och binder en del framöver, men de första tre månaderna blir det iaf rörligt.

6.500.000 kr värderades huset till. När vi väl har carport, förråd, altan, gräsmatta och trädgård kommer det närma sig 7.000.000 kr om prisläget inte förändras, men dit är det också en del kostader. 

Billigare låta bygga än att köpa hus

Den främsta fördelen med att låta bygga är friheten att utforma sitt hem utifrån ens egna behov. Att det dessutom kan bli både billigare och miljövänligare gör det inte sämre.

Vi kikade först på kataloghus, men sen hittade vi Kustvillan som till samma pris kunde bygga exakt vad vi önskade. Vi ritade då själva upp det hus vi ville bo i med alla de funktioner och ytor som vi tror kommer passa oss allra bäst. Vi har även varit väldigt involverade i i val av material och försökt ha ett miljö- och hälsotänk hela vägen. Allt detta och att vi valt delad entreprenad har gjort att det hela tagit en hel del tid i anspråk för samordning och research. Friheten har sitt lilla pris i arbetstimmar helt enkelt.

Nu har det precis kommit ut två hus till salu i Stensborg som är det villaområde i Nyköping där vi bygger. Det ska bli intressant att se vad de går för. Utgångspriserna ligger rätt högt, men det är möjligt att de drar iväg ytterligare. Här har jag jämfört de två med vårt kommande hus: 
 

Enplansvilla 132 kvm (2015)
Utgångspris: 4 700 000 kr,
dvs 35 600 kr/kvm.

  • Tomtarea: 712 kvm
  • Uppvärmning: 12 000 kr/år
  • Övrigt: Pool, braskamin, carport.

 

Enplansvilla 126 kvm (2009)
Utgångspris: 3 850 000 kr,
dvs 30 600 kr/kvm.

  • Tomtarea: 1217 kvm
  • Uppvärmning: 9 000 kr/år
  • Övrigt: Varmgarage (60 kvm), inglasad veranda.

 

OBS: Tomten stämmer ej med vår och carport med förråd kommer på denna sida huset.

Vår tvåplansvilla 233 kvm (2016)
Budgeterad kostnad: 4 700 000 kr,
dvs 20 200 kr/kvm.

  • Tomtarea: 800 kvm
  • Uppvärmning: 5 000 kr/år
  • Övrigt: Bergvärme, bastu, braskamin, underhållsfri träfasad, carport.

 

 

 

Som ni ser får man mycket för pengarna om man låter bygga. Även driftskostnaden och underhållet är lågt för nya och nybyggda hus. Här är några punkter värda att nämna:
 

Skattefritt

Hus byggda efter 2011 är befriade från fastighetsavgiften på ca 7 300 kr/år i 15 år. Det är alltså hela 110 000 kr!
 

Underhållsfritt

Nya hus kräver givetvis inte nåt kostsamt underhåll på många år. Normalt målar man kanske om huset efter 10-15 år, men innan dess ska det inte vara några större saker. Vi har dessutom valt en underhållsfri träfasad från Kebony som inte målas. Skönt då ett så stort hus vi har skulle kosta ca 80 000 kr att låta måla, eller 5 300 kr/år om man fördelar ut det på 15 år.
 

Energisnålt

Som det framgår blir vårt hus extremt energisnålt. Extraisolering, energifönster, bergvärme och FTX-ventilation gör att uppvärmningskostnaderna kan hållas extremt låga och vi är då inte lika känsliga för höjda elpriser. Jämför man med medelkostnaden i Sverige för uppvärmning av en en lika stor villa spar vi 15 000 kr/år med dagens elpris.

Så funkar ett byggnadslån

Ett byggnadslån funkar som en kontokredit och fakturorna betalas via internetbanken eller mailas till banken om det finns spärrförbindelse*. Man har även en kredit på ett byggkonto till vilket man kan koppla ett kort för mindre inköp, vilket är väldigt bekvämt så att man får alla utgifter för bygget samlade. 

byggnadslån

Räntan för ett byggnadslån är högre än bolåneräntan och betalas från den dag ett belopp dras från kontot. Vår ränta ligger på 2,68% men det blir bara i några månader, när huset väl är slutbesiktigat läggs det om till ett vanligt bolån med ränta på ca 1,20-1,30%, eller vad den kan tänkas ligga på i mars.

Vårt lån blev klart igår, så nu ska jag lägga in alla fakturor som redan hunnit ramla in. Det är bl a energiberäkning, pålning, geokonsult och kontrollansvarig som vill ha betalt för sina bitar. Tomt, anslutningar, färdigställandeskydd, bygglov och mycket annat har vi redan betalt med vår kontantinsats. Denna ska uppgå till minst 20% av totala produktionskostnaden, men i vårt fall blir den närmare 25%.

* En spärrförbindelse är en förpliktelse från banken att utbetala kreditbeloppet (spärrbeloppet) till den spärrförbindelsen är ställd. Används vanligtvis vid entreprenadavtal där byggaren vill ha en betalningsgaranti innan den påbörjar bygget. Wikipedia.

Pruta på bolåneräntan

Läste en intressant artikel i SvD om bolåneräntor. Sammanfattat: Bankernas listräntor ligger nu runt 2%, men du kan i princip känna dig blåst om du betalar mer än 1,3%.

Snitträntan infördes för ett år sedan och är sedan dess det viktigaste verktyget när man ska förhandla bolåneräntan med banken. Med den kan förhandlingen utgå från en mer relevant nivå. Den obekväma frågan "varför ska vi ha en högre ränta än er snittkund?" bör iaf räcka ner till snitträntan. Vill man lägre kan argumentet "varför ska hälften av era kunder ha bättre ränta än vi?" kanske funka. Sen finns alla personliga argument som att:

  • Ni är trygga låntagare
  • Ni har god inkomst i relation till utgifter och skuld
  • Ni har en bostad med framtidspotential
  • Ni har andra tillgångar
  • Ni är trogna kunder
  • Ni har flera tjänster i samma bank
  • Osv...

Man kan även välja bunden ränta vilket gör att bankerna känner sig tryggare med att du stannar kvar. Ingen eller minimal amortering är också vad banken föredrar då det ger dem mer klirr i kassan. 
 

Bankernas snitträntor just nu
 

  • SBAB: 1,58 %
  • Nordea: 1,63 %
  • Länsförsäkringar: 1,66 %
  • Handelsbanken: 1,68 %
  • Ikano Bank: 1,68 %
  • Ålandsbanken: 1,31 %
  • Danske Bank: 1,45 %
  • Skandia: 1,49 %
  • SEB: 1,55 %
  • Swedbank: 1,56 %
  • ICA-banken: 1,57 %

Bankkundernas genomsnittliga ränta augusti 2016 vid tre månaders bindningstid
 

räntekartan

SvD har ett verktyg som heter Räntekartan. Med det kan du jämföra och få hjälp att pressa ned din bolåneränta. Jag fick utifrån ort och bank en rekommendation att inte nöja mig med sämre ränta än 1,15%. Detta ska jämföras med bankens genomsnittsränta på 1,55% och listräntan på hela 2,00%. www.svd.se/rantekartan